法律解读：深圳市共有产权住房制度

阿原

注：本文立足于深圳有关部门于2023年1月17发布的《深圳市共有产权住房管理办法》（征求意见稿），因此，本文无法作为最终的生效法律文件的解读，但是考虑到最终定稿与征求意见稿会有相当程度的重合，并考虑到一定的时效性，因此，目前具有一定的解读可行性。待正式法律文件发布以及施行后，博主再视情况更新本文。
解读人： @张宗保-深圳律师
日期：2023年1月24日
注：转载须取得作者许可，否则构成侵权。
<hr/>1、「共有产权住房」的共有，是按份共有还是共同共有？

解读：按份共有。

第三条【定义】
本办法所称共有产权住房，是指……实行政府与购房人按份共有产权的住房。
……

2、「共有产权住房」是由政府出资建设还是由社会资本出资建设？

解读：政府引导、政府主导、主要由社会资本出资建设（部分由政府资本出资建设）。

第三条【定义】
本办法所称共有产权住房，是指政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集……

第四条【基本原则】
共有产权住房配售管理遵循政府主导……原则。

3、「共有产权住房」，哪些属性方面存在法定限制？

解读：套型面积、销售价格、使用和处分权利、供应对象、权利份额等。

第三条【定义】
本办法所称共有产权住房，是指……限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。

4、非深圳市户籍的居民是否可以购买「共有产权住房」？

解读：目前的送审意见稿留下了这个未来的接口。但是短期内不太可能会实现。

第三条【定义】
……
对非本市户籍常住居民，市政府可以根据经济社会发展状况和住房供需情况，合理设定条件，逐步纳入供应范围。

第二十六条【剩余房源处理】
共有产权住房项目配售两次后仍有剩余房源的，主管部门可以结合住房供需情况、项目情况等因素，将供应对象调整为本市常住居民，或者将房源性质转为租赁住房等。具体项目的处置方案由市主管部门报市政府批准后实施。

5、「共有产权住房」，购房人之外的份额的代持主体是政府部门还是其他主体？

解读：市、区住房保障实施机构。

第七条【住房保障实施机构】
市、区住房保障实施机构作为代持机构，代表政府持有和管理共有产权住房政府产权份额，按照有关规定和合同约定，负责相关管理工作。

6、「共有产权住房」的取得方式是轮候还是抽签？是否有其他取得方式？

解读：主要由两种方式：轮候、定向配售。

第十条【配售方式】
共有产权住房配售主要采取日常轮候方式，也可以根据项目供应的实际情况，采取定向配售方式。

7、「共有产权住房」的申请主体都有哪些类别？

解读：两类：已婚的家庭单位（家庭名义）、未婚的35岁居民（个人名义）。

第十一条【申请主体】
申请人已经组建家庭的，应当以家庭为单位提出轮候和认购共有产权住房的申请。申请人配偶、未满十八周岁的子女应当列为共同申请人。申请人父母、申请人配偶父母可以作为共同申请人。未满十八周岁的子女列为共同申请人的，不影响其达到规定年龄后享受住房保障优惠政策。年满十八周岁的子女不得作为共同申请人，但因残疾等不能独立生活，需要由申请人进行抚养的除外。
申请人年满三十五周岁未组建家庭的，可以个人名义提出轮候和认购共有产权住房的申请。申请人父母可以作为共同申请人。
投靠子女取得本市户籍的居民，不得作为申请人。

8、在深圳市外持有或者持有过任意房产（含商品房），是否影响「共有产权住房」的申请资质？

解读：不影响。

第十二条【共有产权住房申请条件】
申请轮候和认购共有产权住房的，应当同时符合以下条件：
（一）申请人及共同申请人均未在本市拥有自有住房（含住房建设用地，下同），在申请受理之日前五年以内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房；
……

9、家庭型申请人，共同申请人，在社保条件上，是否要求累计5年社保？

解读：不要求。

第十二条【共有产权住房申请条件】
申请轮候和认购共有产权住房的，应当同时符合以下条件：
……
（三）申请人在本市符合社会保险规定并正常缴纳（不含少儿医疗保险，下同），但在本市退休的除外；申请人参加本市社会保险累计缴费五年以上；在本市服役或者原本市户籍的退役军人，其服役年限计入本市社会保险累计缴费年限；
……

10、目前已经在排安居房的居民，是否需要重新排队轮候？是否影响排队顺序？

解读：不需要重新轮候，保留轮候顺序。

第十四条【轮候排序】
在册轮候人的轮候排序依照受理回执号的先后顺序确定。受理回执号按照轮候申请时间的先后顺序，由信息平台即时自动生成。申请人户籍在市内跨区迁移后，在户籍迁入区的轮候排序仍按照全市的轮候排序确定。

11、家庭轮候到中途，发生离异的，是否能夫、妻各自均各自独立轮候？

解读：不可以，政策堵住了这个漏洞。无论“假离婚”、“真离婚"，离婚登记办理后，均最多只能有一方继续轮候。

第十六条【申请人变更】
申请人死亡的，在册轮候人应当在共同申请人中重新确定申请人，新确定的申请人符合本办法第十二条规定条件的，保留其轮候排序；不符合本办法第十二条规定条件的，退出共有产权住房轮候册。
申请人离异的，由符合本办法第十二条规定条件的一方按照原轮候排序继续轮候；离异双方均符合本办法第十二条规定条件的，经双方协商确定后，由其中一方按照原轮候排序继续轮候。

12、「共有产权住房」，所谓的50%售价，是以哪个标准作为价格锚定标准？

解读：土地出让时市场参考价格。
共有产权住房项目用地通过招标、拍卖和挂牌等方式供应的，土地出让时确定的销售价格。

第二十条【售价】
共有产权住房项目的销售均价综合考虑本市住房困难居民经济承受能力、经济社会发展状况、物价变动水平等因素，按照土地出让时市场参考价格的百分之五十左右确定。单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。
共有产权住房项目的销售均价和单套住房销售价格上限由市主管部门会同市发展改革部门，根据市主管部门委托的专业机构评估测算结果拟定，报市政府批准后执行。开发建设单位根据批准的项目销售均价和单套住房销售价格上限拟定单套住房销售价格，在项目销售前报市主管部门备案。
共有产权住房项目用地通过招标、拍卖和挂牌等方式供应的，销售价格按照土地出让时确定的销售价格标准执行。
市场参考价格由市主管部门委托专业机构评估测算确定。

13、「共有产权住房」的售价只有「市场参考价格的50%」这个唯一比例吗？

解读：不唯一，也可以高于这个比例。具体看项目情况。以购房人所占的产权份额定销售价格比例，二者成正比关系。

第二十一条【产权份额】
购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于百分之五十；其余部分为政府产权份额。
同批次销售的同一项目的产权份额相同。购房人产权份额和政府产权份额应当在配售通告、买卖合同中明确。

14、「共有产权住房」的面积标准有哪些类别？

解读：两类：三人以下（含三人）家庭或者单身居民配售建筑面积为六十五平方米左右；四人以上（含四人）家庭配售建筑面积为八十五平方米左右。

第二十二条【面积标准】
共有产权住房配售建筑面积按照以下标准确定：
（一）三人以下家庭或者单身居民配售建筑面积为六十五平方米左右；
（二）四人以上家庭配售建筑面积为八十五平方米左右。
……
市、区主管部门可以根据具体项目实际情况，适时调整配售面积标准，经本级政府批准后执行。

15、四人以上家庭可以申请65平方米的户型吗？低于建筑面积标准的部分有补偿吗？

解读：可以。没有补偿。

第二十二条【面积标准】
……
家庭人口数按照申请人和共同申请人的总人数予以确定。申请人自愿认购低于其家庭人口数对应建筑面积标准住房的，低于建筑面积标准的部分不予补偿。
……

16、哪些主体具备优先选房权？

解读：特殊家庭。

第二十五条【特殊家庭优先配售共有产权住房】
特殊家庭进入共有产权住房选房名单的，应当在同等条件下安排优先选房。
……

第五十二条【特殊家庭】
本办法所称的特殊家庭包括：
（一）属现役军人、现役军人家属、残疾军人、退役军人、烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属或者经本市退役军人事务部门认定为抚恤定补优抚对象的申请人或者共同申请人；
（二）经本市残疾人联合会认定为残疾人（含一、二、三、四级残疾人）的申请人或者共同申请人；
（三）属因公殉职基层干部家属的申请人或者共同申请人；
（四）属社会福利机构集中供养的孤儿年满十八周岁且可以进行社会安置的申请人或者共同申请人；
（五）经本市卫生健康部门认定为计划生育特殊家庭的申请人或者共同申请人；
（六）申请人及共同申请人均为六十周岁以上，或者申请人为六十周岁以上的单亲家庭、单身居民；
（七）经国家、广东省政府或者深圳市、区政府认定为见义勇为人员的申请人或者共同申请人；
（八）属全国道德模范及提名获得者、广东省道德模范或者深圳市文明市民的申请人或者共同申请人；
（九）经总工会认定为深圳市级以上劳动模范或者五一劳动奖章获得者的申请人或者共同申请人；
（十）经市政府认定的其他特殊家庭。

17、哪些主体是定向配售的条件？

解读：符合条件的烈士遗属、抚恤定补优抚对象和一至二级残疾人。

第二十五条【特殊家庭优先配售共有产权住房】
……
主管部门可以安排一定数量的共有产权住房房源，面向在册轮候人中符合条件的烈士遗属、抚恤定补优抚对象和一至二级残疾人定向配售。

18、哪些情况会导致退出轮候册？

第二十七条【退出轮候册】
在册轮候人有下列情形之一，应当退出共有产权住房轮候册：
（一）申请人选房排序到位但未选定住房或者虽选定住房但未按照规定缴纳认购定金，累计两次的；
（二）未在规定时间内签订合同累计两次的；
（三）已签订共有产权住房买卖合同的；
（四）连续三年未提出认购申请的；
（五）法律、法规、规章和市政府规定的其他情形。

19、「共有产权住房」的封闭流转期限是多久？

解读：5年。

第二十九条【封闭流转】
共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所持产权份额；自签订买卖合同之日起满五年的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象。
共有产权住房封闭流转的具体办法，由市主管部门另行制定。

20、取得「共有产权住房」5年内，退出机制如何？

解读：回购机制。
三种情形可以退出：
A.因购买、接受赠与、婚姻状况变化等原因在本市另行拥有自有住房的；
B.购房人户籍均迁出本市的；
C.共有产权住房买卖合同约定的其他情形。

第三十条【未满五年的收购】
购房人自签订买卖合同之日起未满五年，有下列情形之一的，应当自该情形发生之日起三十日以内向代持机构申请收购：
（一）因购买、接受赠与、婚姻状况变化等原因在本市另行拥有自有住房的；
（二）购房人户籍均迁出本市的；
（三）共有产权住房买卖合同约定的其他情形。
……

第三十二条【收购及转让价格】
购房人自签订买卖合同之日起未满五年收购的，收购价格按照购买价格确定。
购房人自签订买卖合同之日起满五年收购的，收购价格计算公式为：收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。
……

21、成年子女依法申请取得「共有产权住房」后，还可以继承并继续持有父母的「共有产权住房」吗？

解读：选择持有1套，另1套需要依法申请回购。

第三十条【未满五年的收购】
……
因接受赠与、继承、婚姻状况变化在本市另行拥有的自有住房属于政策性住房的，购房人只能选择保留一套，另一套住房按照有关规定向主管部门或者代持机构申请收购。
购房人未在本条第一款规定的期限内申请收购所持产权份额的，由主管部门按照本办法第三十二条第一款、第四款规定的收购价格收回，并按照市场参考租金计收自本条第一款规定的期限届满之日起至实际腾退住房期间的房屋占有使用费。
……

22、取得「共有产权住房」5年内，退出机制如何？

解读：封闭流转机制+回购机制。

第三十一条【满五年的封闭流转或收购】
购房人自签订买卖合同之日起满五年，需要转让所持产权份额的，可以向代持机构申请转让给符合条件的对象。
购房人自签订买卖合同之日起满五年，有本办法第三十条第一款规定情形之一的，应当自该情形发生之日起三十日以内向代持机构申请将所持产权份额转让给符合条件的对象。其中，因接受赠与、继承、婚姻状况变化在本市另行拥有的自有住房属于政策性住房的，购房人只能选择保留一套。退出住房属于共有产权住房的，可以向代持机构申请转让所持产权份额；属于其他政策性住房的，可以按照有关规定向主管部门申请收购。
购房人按照本条第二款规定应当转让所持产权份额但未转让的，由主管部门按照本办法第三十二条第二款、第四款规定的收购价格收回，并按照市场参考租金计收自规定期限届满之日起至实际腾退住房期间的房屋占有使用费。

第三十二条【收购及转让价格】
……
购房人自签订买卖合同之日起满五年转让的，封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下，代持机构享有优先购买权。
收购价格不高于收购时本项目的市场参考价格对应所持产权份额确定的总价。

23、取得「共有产权住房」，如果遇到断供，被银行行使份额抵押权、被法院拍卖有关份额，则有关份额如何流向？

解读：封闭流转机制+回购机制。

第三十三条【封闭流转期间特殊情形的处理】
购房人有下列情形之一的，可以将所持产权份额转让给符合条件的对象或者由代持机构收购：
（一）因银行实现抵押权而处置该套住房的；
（二）因人民法院强制执行等原因需处置该套住房的。
收购价格按照本办法第三十二条第一款、第二款及第四款规定执行。

24、取得「共有产权住房」后，再取得商品房，在产权登记程序上会被如何限制？

解读：依法须先完成「共有产权住房」的退房手续，才能办理商品房不动产权转移登记。

第三十四条【购买商品住房的处理】
购房人自签订买卖合同之日起，在本市购买商品住房等自有住房的，应当在办理商品住房等自有住房买卖合同备案之前，先行与代持机构签订共有产权住房退出承诺书，并在具备办理商品住房转移登记条件之日起六个月以内完成共有产权住房退房手续。
购房人未按照前款规定执行的，不动产登记机构应当暂缓其申请办理不动产权转移登记。

25、「共有产权住房」的相应份额能否设定抵押？

解读：依法仅能设定按揭抵押，不能设定其他抵押。

第三十五条【抵押】
共有产权住房购房人产权份额不得抵押，但为购买本套住房而向银行设定的抵押除外。

26、业主义务是否因份额比例而有所折算？

解读：不折算，购房人自行承担完整的业主义务。

第三十六条【住房使用约定】
共有产权住房购房人按照整套住房享受业主权利，承担业主义务。
共有产权住房交付使用后，购房人应当承担整套住房专有部分和共有部分的物业服务费以及使用过程中管理责任和义务，不得危及建筑物的安全，不得损害他人的合法权益。
购房人应当按照规定缴纳整套住房日常收取的物业专项维修资金，承担整套住房专有部分和共有部分使用过程中维修维护责任和义务。

27、继承人能否以及如何对「共有产权住房」进行继承或者变现？

解读：四种方式：直接继承份额、封闭流转后针对所得款项进行继承、发起回购申请并针对所得款项进行继承、不继承份额而仅是依法继续占有、使用。

第三十七条【继承】
共有产权住房发生继承的，继承人经协商一致，可以选择以下方式之一处理，法律另有规定的除外：
（一）继承人具有本市户籍，未在本市拥有政策性住房的，可以将继承的该套住房的产权份额变更登记至继承人名下；
（二）自签订买卖合同之日起满五年发生继承的，可以按照规定将购房人所持产权份额向符合条件的对象转让；
（三）向代持机构申请收购购房人所持产权份额，并就收购款进行继承；
（四）按照本办法及相关规定继续占有、使用该套住房。

28、开发建设单位如果擅自对外出租、出售共有产权住房，需要承担何种法律责任？

第三十八条【开发建设单位监督管理】
开发建设单位建设共有产权住房的，不得有下列情形：
……
（二）擅自对外出租、出售共有产权住房；

第四十三条【开发建设单位法律责任】
……
开发建设单位有本办法第三十八条第二项规定情形的，不动产登记机构依法不予办理不动产登记，由主管部门责令改正，依法没收违法所得，并按照擅自对外出租、出售的共有产权住房套数每套处十万元罚款。

29、购房人针对「共有产权住房」作出的哪些行为属于违法行为？会触发何种法律责任？

第三十九条【购房人禁止情形】
购房人不得有下列情形：
（一）无正当理由连续六个月以上未在共有产权住房内居住的；
（二）擅自互换、出借、出租共有产权住房的；
（三）擅自转让、抵押所持产权份额的；
（四）将共有产权住房用于经营性用途的；
（五）擅自改变共有产权住房使用功能的；
（六）擅自改建、扩建共有产权住房的；
（七）其他违法情形。

第四十七条【违规违约法律责任】
有关当事人有本办法第三十九条第一项至六项规定情形之一的，由主管部门责令限期改正，处一万元罚款；情节严重的，处五万元罚款；逾期未改正的，按照本办法第三十二条第一款、第四款规定的价格收回住房；有违法所得的，依法没收。
有关当事人有本办法第三十九条第一项至六项规定情形之一被解除合同的，主管部门自该合同解除之日起五年以内不予受理其住房保障申请。

30、申请人、共同申请人的哪些行为构成「骗购」，「骗购」又将承担何种法律责任？

第四十四条【骗购法律责任】
不符合条件的申请人、共同申请人以隐瞒、虚报、提供虚假材料等方式弄虚作假，或者采取贿赂等不正当手段申请购买共有产权住房的，由主管部门驳回申请，处十万元罚款，并终身不再受理其购买共有产权住房以及其他购房优惠政策申请，自驳回申请之日起十年以内不予受理其其他住房保障申请。
符合条件的申请人、共同申请人有前款违法行为的，由主管部门驳回申请，处三万元罚款，并自驳回申请之日起五年以内不予受理其住房保障申请。

第四十五条【加处法律责任】
主管部门查明有关人员以隐瞒、虚报、提供虚假材料等方式弄虚作假，或者采取贿赂等不正当手段获取共有产权住房的，由主管部门或者开发建设单位收回共有产权住房，退回原购房款，同时按照市场参考租金计收入住期间的租金，并由主管部门按照本办法第四十四条的有关规定追究责任，加处一倍罚款。

31、房地产中介如果违规开展关于「共有产权住房」的经纪业务，需要承担何种法律责任？

第四十条【房地产经纪机构监督管理】
房地产经纪机构及经纪人员应当按照有关规定开展共有产权住房的封闭流转经纪业务，不得提供共有产权住房租赁经纪业务。

第四十八条【房地产经纪机构违规处理】
房地产经纪机构及经纪人员违反本办法第四十条规定的，由主管部门责令限期改正，记入房地产经纪信用档案；对房地产经纪人员，处三万元罚款；对房地产经纪机构，暂停网上签约权限，处十万元罚款。